S邸リノベーション。06「Ｓさんとのやりとり紹介。」

ゆうです^^

『中古住宅を購入してリノベーションする』

という方向性で家づくりを検討されているＳさんとのやりとりをご紹介します。

現在、国をあげて中古住宅の活用を推し進めていますが、

リノベーション（耐震・高気密超高断熱リノベ）の事例はまだまだ少ないのが現状です。

リノベーションを検討してみたくても

「なにからしていいのか全くわからない。」

という人が大半だと思います。

そんな方のなにかの参考になれば幸いです。

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以下Ｓさんとのメールでのやりとりです。（敬称略）

Ｓ：僕としては、中古を買って改修工事も選択肢として考えています。
　　今ちょうど築21年で建物延床30坪の中古が○○万で売りに出るので、
　　建物のポテンシャルがあれば、値引交渉して買うのもありかと考えてました！

ゆう：建物のポテンシャル次第ですが良い話かもしれませんね。
　　中古リノベは新築に比べ費用を大幅に抑えることができる場合があるので、
　　これから特にお勧めできる家づくりの方法だと感じております。

Ｓ：今自分が住んでいる住宅は旧耐震基準の家ですが、
　　もし新耐震の建物だった場合はどの程度費用的にメリットがあるんですか？

ゆう：旧耐震の場合にかかる費用としましては（24坪の場合で）
　　基礎補強:100万～
　　木部の補強:100万～（未知数）
　　木部の補強は耐震性の足りなさ具合、施工精度の良し悪しにより費用は未知数ですね。 このあたりは正直、壁を壊してみないとわかりません。

　　またその新耐震の家を購入することを本気で考えられるようであれば、
　　インスペクションを依頼することをお勧めします。（有償で5～9万）
　　・基礎に鉄筋が有効に入っているか
　　・小屋裏に雨漏りはないか
　　・家の傾きはないか
　　　等を専用の機械を使い調査してもらえます。
　　知人が行なっているので参考としてホームページを添付します。
　　アズ建築事務所　

　　その新耐震の家をリノベして予算内に収められるかどうかは
　　（耐震改修、断熱気密改修は必須になるとして、）
　　・屋根のやりかえ要不要
　　・間取り、内装変更要不要
　　・配管やりかえ要不要
　　・キッチン、浴室やりかえ要不要
　　+αで 木部の直し要不要（下地等） によりますかね。

　　本気で考えられそうであれば、
　　①インスペクション
　　②要望聞き取り
　　③プラン提案
　　④工事概算見積もり提出
　　　と進んで行くことになるかと思います。
　　焦る必要は全くありませんが冷静に検討するためのご参考までに。

Ｓ：中古住宅の物件資料を送ります。助言を頂ければと思います。

ゆう： 物件資料拝見しました。
　　初見の印象としては非常に良い物件ではないかと思いました。
　　（正確には物件を見てみないとなんとも言えませんが）

　【良い点】
　　○建物の形状
　　　→総二階なので耐震断熱改修がしやすい（余計なコストがかからない）
　　○間取り
　　　 →一階と二階の壁がそろっていておそらく耐震的に大きな問題が少なそう
　　○日当たり、道路方向良し、付属庭良し

　【懸念される点】
　　○屋根がセメント瓦ということで雨漏りがないか
　　○バルコニーに雨漏りがないか
　　　→インスペクションで判断
　　Ｓさんの希望にあった家ができそうな予感はしました。
　　また、不動産屋さんに建てた工務店を確認しておいても良いかもしれません。

　　その物件で本当に良いのかどうかの判断の手がかりは、
　　『家の中を歩き回ってみて、漠然と「いいなー」と家族みんなが思うか。』
　　これが満たせれば検討の土台に載せていいように思います。
　　（あとは建築の力を発揮するのみかと）

Ｓ：なるほどですねー！ ありがとうございます。だいぶクリアになってきました。

ゆう：とても感覚的な部分（好み等） と、 とても専門的な部分（構造計算等） が混在しますからね。
　　しかし、 その家を買うかどうかはまずは ご自身の「直感」を信じて良いといつも思っています。

Ｓ：いつもお客さんに「不動産は今ある中から決めないと決まらないですよ。」って話しておきながら、いざ自分になるとやっぱり決められないものですね笑
　　自分が建てたり、買ってるっていうのは、お客さんにとってはすごく説得力があるので楽しみながら勉強もしたいと思います。
　　※Ｓさんの仕事は不動産関係

ゆう：良い物件とは思いましたが焦って決める必要はないと思いますのでゆっくりじっくりご検討ください。

――数日後―――

Ｓ：先日お話させて頂いた物件をインスペクションしてもらいたいと思います。
　　物件の値段が下げられそうなので、本格的に動き出そうかと考えてます！
　　どの様な流れでインスペクションまで進めれば良いのか教えて頂けますか？

ゆう：
　【インスペクションの流れ】
　　①不動産屋（売主）に許可をとり、インスペクションができる日時を決める。
　　②当日に物件を開けてもらいＳさん立会いのもとインスペクション
　　（不動産屋さんは不在でも問題なし）
　　③調査後に現地でＳさんに調査結果をご説明
　　④数日後、インスペクション内容をまとめた詳細報告書が送付される

　【必要物】
　　用意できるだけの図面（平面、立面等）→不動産屋に依頼

　【料金】
　　どこまで依頼するかは自由ですが、
　　①基本調査5.5万
　　②床下詳細調査2万
　　③小屋裏詳細調査1万
　　 +交通費0.5万 の計9万（税抜）がお勧めです。
　　たいてい問題があるのは、床下と小屋裏なのでそこはしっかり調査してもらったほうが良いです。

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というやりとりがありまして

先日、インスペクションにアズ建築の佐藤さんと一緒に伺ってきました。

その様子はまた後日ご報告します。

着々と計画は進んでおります♪