「空き家問題」を考える。－中古リノベの有効性の探求－
ゆうです。
現在、空き家が増え続けています。
前回「空き家問題」について触れました。
「空き家を利用するのか（中古リノベーション）どうか」は
「新築するのかどうか」の判断にも大きな影響を与えます。
総務省ＨＰより。
全国の空き家率は増加していて、
空き家数が820万戸、
空き家率が13.5%となっています。（Ｈ25年）
これが現在、ニュースや雑誌などでもよく取り上げられている数字です。
これだけ見ると、
「え！今ある家の1割以上が空き家なの？？」
「だったら新築を建てるのってもったいない？？」
「空き家をなんとか活かせばコストも安く暮らせる？？」
と感じるかと思います。
（僕はそう感じました。）
しかし、往々にしてこういった数字にはウラの意図が絡んでいます。
ウラの意図とは、
国は空き家問題をなんとかしたい
＝空き家を片付けたい。
という意図です。
現在「危険な空き家が近隣に迷惑を掛けること」が問題になっています。
持ち主が取り壊さないで放っていることや、持ち主が分からないことなど、国は頭を抱えています。
（H27に「空き家対策特別措置法」が施行され、行政が強制的に空き家を解体することが可能となったが、執行や解体費用回収のハードルは高い）
なので
「空き家が余っているから有効に使えますよ」
という意味ではない。ということ。
（空き家が増えている≠空き家が有効に活用できる）
なので
空き家（中古住宅）をリノベーションする際などは、
専門的な検討を踏まえて非常に慎重に行うことが必要です。
ここを明確に理解しておくことが重要。
裏づけとして、
資料をよく見ると、
「空き家数が820万戸、空き家率が13.5%」の数字には「共同住宅の空き家数」も入っています。
「一戸建て」だけを見てみると、
二次的住宅（別荘など）を除くと、空き家総数は約272万戸。
一戸建て総数は約2,860万戸のため空家率は約9％。
そして、売却用でも賃貸用でもない「その他の住宅」が空き家総数の8割以上を占めています。
これは極端に解釈すれば、
「一戸建ての空き家の内訳は再利用できない空き家が8割以上である。」ということ。
まとめると、
（再利用できる一戸建ての空き家（売却用・賃貸用）の総数は約41万戸なので）
「再利用できる空き家は全体の約1％ほどしかない」
ということ。
（41/2860≒1.4％）
ニュースの「空家率13.5％」とはだいぶ違った印象を受けたのではないでしょうか。
ここが「空き家問題」と「空き家の再利用の可能性」の大きなギャップです。
※逆に言えば、リノベーションに適した中古住宅をみつけられた方は相当ラッキー。
※団塊の世代の住宅放出が始まるため、再利用できる空き家は今後増えていくと思われる。
【ここまでが現状の確認】................
現状では良くないことは明らかです。
極端に要約すると、
「再利用できる空き家はとても少ない」
＝「建てた家が上手に資産になっていない」
ということ。
極端に言えば、家にかけたお金が無駄金になってしまっている。
その結果、老後の資金繰りが厳しくなるようであれば残念ですよね。
根底から考えると、空き家問題は、
「リフォームしても住む価値のない家」
（＝リフォームに新築を建てる以上にコストがかかってしまう家）
を建ててきてしまったことが原因です。
これは「しかたがない」部分もあります。
耐震性を言えば、数々の震災→検証を超えて、要求性能は高まってきました。
断熱性が重要視されるようになったのもほんのここ数年です。
時代と共に家の性能は向上してきたわけです。
過去を責めても意味はないので「これから先」が大切ですね。
今後、「再利用できない（資産とならない）家」を増やさないためにも、質の高い住宅を作ることが必要です。
（質の高い住宅に必要な条件は前回の記事を）
まとめます。
・空き家は増えているが、再利用できる空き家は実はとても少ない。
・再利用できる空き家の中にも「良い空き家」と「良くない空き家」があるため、中古リノベーションを検討する際は、専門家に相談したほうが良い。
※空き家の良し悪しは「リノベーションがしやすいかどうか」「修繕をする部分が多いか少ないか」など。
・新築を建てるなら「再利用できる家」を建てるべき。
→それが未来の空き家を減らすことにつながる。
ということでした。
【中古住宅購入の参考までに】................
耐震性の基準が大きく変わったのは1981年です。
そしてさらに改善されたのが2000年です。
ザックリしたことを言えば、2000年以降に建てられた住宅であれば、耐震性の問題は比較的少ないかと思われます。
※基準通り設計していること、きちんとした施工が行われていることが条件
※「耐震性の問題が少ない」とは「倒壊のリスクが低い」という意味であって損傷については別。また地震の条件は個別のため厳密なことは言えない。
断熱性の意識が大きく変わったのは近年です。
（義務化は2020年予定）
それまでの住宅はメーカーの意識の差によって、断熱材の選定も施工精度もまちまちです。
僕は、中古住宅の性能を過信しないようにしているので、
基本的には「新築住宅」か「中古+耐震断熱リノベーション」をお勧めしています。
※「耐震断熱リノベーション」…耐震性も断熱性も新築レベルにまで施工しなおす工事
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